Как да свикаме Общо събрание при отказ на Домоуправителя?
Домоуправителят не свиква Общо събрание, а важните въпроси в етажната собственост продължават да се трупат? Означава ли това, че вие като собственици сте без изход? Категорично не.
ЗУЕС предвижда конкретни възможности за свикване на събрание и при бездействие на домоуправителя. Вижте кой може да го свика, какви са изискванията и защо правилната процедура е толкова важна.
Общото събрание е мястото, на което собствениците в една етажна собственост вземат решенията, свързани с управлението на сградата – от бюджета и поддръжката до ремонтите, избора на управител и контрола върху неговата работа.
На практика обаче понякога се случва точно обратното – въпросите се натрупват, собствениците искат да ги обсъдят, но общо събрание не се свиква.
Понякога причината е просто бездействие. В други случаи управителят отлага събранието, защото не желае да представи отчет, да постави определен въпрос на дневен ред или да се изправи пред решение за промяна в управлението.
Но едно важно нещо трябва да е ясно: управителят не може еднолично да блокира работата на етажната собственост.
ЗУЕС предвижда няколко различни възможности за свикване на Общо събрание, включително и когато управителят не изпълнява това свое задължение.
Кой по принцип свиква Общото събрание?
По правило Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно от управителния съвет или управителя. Законът изрично посочва и контролния съвет (контрольора) сред лицата, които могат да го свикат.
Това означава, че организирането на събранието не е въпрос само на добра воля или удобен момент.
А когато има въпроси, които трябва да бъдат решени от собствениците, но управителят не предприема необходимите действия, ЗУЕС дава възможност инициативата да дойде и от самите собственици.
Вариант 1: Искане от собственици с поне 20% идеални части
Това е един от основните механизми, когато управителят бездейства.
Собственици, които притежават най-малко 20% идеални части от общите части на сградата, могат писмено да поискат от управителя да свика Общо събрание. В искането трябва да бъде посочен и дневният ред, по който те искат да бъде проведено събранието.
След получаване на искането управителят разполага с 10-дневен срок, в който да свика събранието.
Тук е важно да се действа правилно още от самото начало. Не е достатъчно няколко съседи просто да заявят устно, че искат събрание.
Искането трябва да бъде оформено така, че да може да се докаже:
кои собственици го отправят;
какви идеални части притежават;
какво точно искат да бъде обсъдено;
кога и по какъв начин искането е получено от управителя.
А ако управителят отново не направи нищо?
Това е именно ситуацията, за която законът предвижда следваща стъпка.
Ако управителят не свика Общото събрание в 10-дневния срок, собствениците, отправили искането и разполагащи с необходимите 20% идеални части, могат сами да свикат събранието по реда на ЗУЕС.
Тоест отказът или бездействието на управителя не означава, че собствениците са без изход.
Тъкмо обратното – законът е предвидил механизъм, чрез който управлението на етажната собственост да не зависи изцяло от действията на едно лице.
Вариант 2: Свикване от контролния съвет или контрольора
Когато в етажната собственост е избран контролен съвет или контрольор, той също има правомощие да свика Общото събрание. Това е изрично посочено в чл. 12, ал. 1, т. 2 ЗУЕС.
Контролният орган има и функцията да следи дейността на управителя, включително по отношение на бюджета и изпълнението на решенията на Общото събрание.
Затова при продължително бездействие от страна на управителя наличието на действащ контролен съвет може да бъде особено важно.
Вариант 3: Когато е минала повече от една година от последното събрание
Тук законът дава още една възможност.
Ако от последното проведено Общо събрание е изминала повече от една година, събранието може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател. Същото правило се прилага и при неотложни случаи.
Това е различна хипотеза от искането на 20% от идеалните части.
При нея не е необходимо да се събират подписи от собственици, представляващи 20% идеални части, само за да бъде свикано събранието. Законът дава право на всеки собственик или ползвател да предприеме това действие при наличие на посоченото в закона основание.
Има обаче нещо много важно: не е достатъчно само да „насрочим събрание“
Когато събранието се свиква от собственици, особено при конфликт с настоящия управител, спазването на процедурата е изключително важно.
Трябва да се обърне внимание на:
1. Кой има право да го свикаТова зависи от конкретната хипотеза – управител, контролен съвет, собственици с необходимите идеални части или отделен собственик/ползвател при условията на закона.
2. Как е оформена поканатаПоканата трябва да отговаря на изискванията на ЗУЕС и да съдържа необходимата информация за събранието.
3. Кой е определен за свикващ събраниетоПоканата се подписва от лицето или лицата, които имат право да свикат събранието.
4. Как е спазен срокът за уведомяванеЗУЕС предвижда конкретни правила за поставянето на поканата и срока преди провеждането на събранието. Към момента общото правило е поканата да бъде поставена не по-късно от 7 дни преди събранието, а при неотложни случаи – не по-късно от 24 часа.
5. Какъв е дневният редСъбранието следва да се проведе по предварително обявения дневен ред. Затова формулирането на точките не бива да се подценява.
А ако целта е смяна на домоуправителя?
Това е една от най-честите причини собствениците да настояват за Общо събрание, когато настоящият управител не желае да го свика.
Важно е обаче да се направи разлика между две неща:
свикването на събранието и решението, което собствениците ще вземат на него.
Това, че определени собственици имат право да свикат събранието, не означава автоматично, че всички предложени решения ще бъдат приети.
На събранието трябва да се спазят правилата за участие, представителство, кворум и мнозинство, приложими към конкретните въпроси.
Затова, ако се подготвя събрание с важни точки – например избор на нов управител, приемане на финансов отчет, решения за ремонт или други действия, свързани с управлението на сградата – е добре процедурата да бъде проверена предварително.
Защо правилното свикване на ОС е толкова важно?
Понякога собствениците са толкова фокусирани върху това „най-после да направим събрание“, че пропускат начина, по който то е свикано.
А това може да се окаже проблем по-късно.
Решенията на Общото събрание могат да бъдат оспорвани при наличие на законовите предпоставки. Затова, когато събранието е свикано в конфликтна ситуация или има спор между собствениците и управителя, всяка стъпка от процедурата има значение.
Целта не е просто да се проведе събрание. Целта е то да бъде свикано и проведено по начин, който да позволява взетите решения да бъдат законни и защитими.
Когато проблемът не е само в домоуправителя
Бездействието на управителя често е само видимата част от проблема.
Зад него може да стоят липсващи отчети, неуредени финансови въпроси, спорове между собственици, неизпълнени решения на предходни събрания или натрупани въпроси, които никой не е поел отговорност да постави за обсъждане.
В такива ситуации понякога е достатъчно да се подготви правилно събранието и дневният ред.
В други случаи е необходимо предварително да се прегледат документите, да се изясни какви решения могат да бъдат взети и каква процедура трябва да бъде спазена.
Именно тук правилната подготовка може да спести много последващи спорове.
Не е нужно етажната собственост да остава в безкрайно чакане
Когато управителят не свиква Общо събрание, това не означава, че собствениците трябва просто да чакат.
ЗУЕС предвижда различни механизми за свикване на събрание според конкретната ситуация – чрез управителя, контролния орган, чрез собственици с най-малко 20% идеални части, а при определени условия и от всеки собственик или ползвател.
Най-важното е да се избере правилният ред и да се спази процедурата.
Защото когато става дума за етажна собственост, понякога най-големият проблем не е, че няма решение, а че никой не е предприел правилната стъпка, за да може то да бъде взето.
Ако и вие сте в подобна ситуация, не се колебайте да се свържете с нас. Можем да съдействаме при подготовката и свикването на Общо събрание, както и при въпроси, свързани с дневния ред, процедурата и необходимите документи. А защо не и да присъстваме на събранието, за да сте сигурни, че всичко ще бъде изрядно.
Коментари