Как да се справим с длъжниците към Етажната собственост?
Актуализирано: 16.09
Един съсед не плаща, но разходите за входа не спират. Какво може да направи домоуправителят и кога е време за правни действия? Вижте какви са стъпките за доброволно и принудително събиране на дължимите вноски към етажната собственост.
„Аз няма да плащам, защото не съм съгласен с това решение.“
„Не използвам асансьора, затова няма да плащам за него.“
„Апартаментът ми е празен.“
„Първо ми оправете теча, после ще си платя таксите.“
Това са само част от аргументите, които управителите на етажни собствености чуват, когато някой собственик, ползвател или обитател спре да изпълнява финансовите си задължения към сградата.
Проблемът е, че разходите за поддръжка на една сграда не спират, когато един човек спре да плаща.
Асансьорът трябва да бъде обслужван. Общите части трябва да се почистват. Токът за общите части трябва да се плаща. Необходимите ремонти не могат да чакат безкрайно.
И когато един собственик не плаща, неговият недостиг в бюджета на практика се поема от останалите.
Затова въпросът не е само „Как да си съберем парите от един некоректен съсед?“
По-важният въпрос е: Как домоуправителят да действа правилно, последователно и законосъобразно, когато задължението вече е натрупано?
Първата стъпка не е съдът
Когато установите неплатени вноски, не е необходимо веднага да започвате съдебна процедура.
Първо трябва да се изясни какво точно се дължи и защо.
Това означава управителят да провери:
какви решения е взело Общото събрание;
какъв размер на вноските е определен;
за какъв период са натрупани задълженията;
как е определено задължението на конкретния собственик, ползвател или обитател;
има ли извършени плащания и за кои периоди;
има ли спор или обжалване на решението на Общото събрание.
Тази проверка е особено важна, защото при евентуално съдебно или заповедно производство етажната собственост трябва да може да докаже основанието и размера на претендираното вземане.
Не всеки дълг е един и същ
При работа с неплатени вноски често се допуска една съществена грешка – всички суми към етажната собственост се поставят под общото понятие „такса вход“.
От правна гледна точка обаче е важно да се разграничат различните видове задължения.
Например задълженията за управление и поддръжка на общите части не следва автоматично да се смесват с вноските във фонд „Ремонт и обновяване“.
Важно е и кой е лицето, което дължи съответната сума.
Собственик, ползвател и обитател не винаги имат идентични задължения. Затова преди да бъде изпратена покана или да се предприемат съдебни действия, трябва да се провери конкретният статут на лицето и основанието за всяко от претендираните задължения.
Точно тук добрата документация на етажната собственост се оказва изключително важна.
Ами ако човекът има временни финансови затруднения?
Не всеки случай на неплащане е конфликт.
Понякога причината е реална временна невъзможност за плащане.
Ако човекът признава задължението си и има готовност да го погаси, може да бъде обсъден разумен вариант за разсрочване или доброволно уреждане на натрупаната сума.
Това е въпрос на конкретната ситуация и на решенията, които етажната собственост може да вземе в рамките на закона.
Важно е обаче подобна договорка да бъде ясна и проследима, а не да остане само на ниво „ще ги платя следващия месец“.
А ако съседът просто отказва да плаща?
Тогава вече е необходима последователност.
Добрата практика е първо да бъде отправено писмено уведомяване или покана за доброволно изпълнение, в която ясно да бъдат посочени:
основанието за задължението;
периодът, за който се дължат сумите;
размерът на задължението;
начинът за плащане;
срокът за доброволно изпълнение.
Към нея е разумно да бъдат посочени или приложени документите, от които произтича задължението – например съответните решения на Общото събрание и необходимите данни за изчисляване на сумата.
Това не е просто формалност.
Етажната собственост трябва да може да покаже как е стигнала до конкретната сума и на какво основание я претендира.
Ако поканата не помогне?
Тогава законът предвижда възможност етажната собственост да потърси принудително изпълнение на паричното си вземане.
Съгласно чл. 38, ал. 2 ЗУЕС решенията на Общото събрание относно парични задължения могат да бъдат изпълнявани по реда на заповедното производство по чл. 410 ГПК. ВКС също приема, че при неизпълнение на решение на Общото събрание за парично вземане управителят може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение.
Това означава, че етажната собственост не е беззащитна, когато един от членовете ѝ системно отказва да изпълнява финансовите си задължения.
Какво представлява заповедното производство?
При наличие на изискуемо парично вземане е възможно да бъде подадено заявление за издаване на заповед за изпълнение.
Съдът разглежда заявлението при условията, предвидени в ГПК. При издадена заповед тя се връчва на длъжника, който разполага с процесуална възможност да възрази.
Ако бъде направено възражение, спорът може да продължи по исков ред, при който етажната собственост трябва да докаже претендираното вземане.
Ако заповедта влезе в сила при липса на своевременно възражение, може да се стигне до издаване на изпълнителен лист и до принудително изпълнение.
Тук вече не става дума просто за разговор между съседи, а за официална процедура по събиране на вземането.
Трябва ли Общото събрание специално да реши „да съдим съседа“?
Не бива автоматично да се приема, че за всяко предприемане на действия по събиране на вече установено задължение е необходимо ново решение от типа:
„Общото събрание решава да съди Иван Иванов.“
Когато се изпълняват вече взети решения на Общото събрание относно дължими парични суми, управителят има правомощия да предприема действия за тяхното изпълнение в рамките на закона. ВКС изрично разглежда тази хипотеза при парични вземания на етажната собственост.
Това обаче не означава, че управителят може да действа без необходимата документация.
Напротив – именно тогава проверката на решенията и протоколите става особено важна.
Преди да предприемете действия, проверете документите
Една от най-честите грешки е да се бърза със събирането на задължения, без първо да се провери дали документите на етажната собственост са изрядни.
Добре е да бъдат проверени поне:
1. Решенията на Общото събрание
Трябва да е ясно какви задължения са определени и въз основа на какво.
2. Протоколът от съответното Общо събрание
Той трябва да позволява да се установи какво точно е решено.
3. Размерът на претендираната сума
Трябва да може да бъде проследено как е формирана – период, размер на вноската, извършени плащания и остатък.
4. Кой е длъжникът
Необходимо е да се установи дали задължението се претендира от собственик, ползвател или обитател и кои точно суми могат да бъдат търсени от него.
5. Има ли спор относно решението на Общото събрание
Решенията на Общото събрание могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 40 ЗУЕС. Затова при подготовка на действия за събиране на вземането е важно да се провери и този въпрос.
А може ли да се чака с години?
Това е лоша идея.
При периодични вземания въпросът за погасителната давност трябва да се преценява внимателно за всяко конкретно задължение и според приложимите правила.
Затова натрупването на задължения в продължение на години не е добра стратегия за етажната собственост.
Колкото повече време минава, толкова по-трудно може да стане проследяването на плащанията, документите и отделните решения, а междувременно размерът на задължението продължава да нараства.
А какво става с останалите съседи?
Това е може би най-важната страна на проблема.
Когато един човек системно не плаща, това не е само негов личен финансов въпрос.
Ако в бюджета липсват средства, етажната собственост може да започне да отлага дейности, да натрупва собствени задължения или да прехвърля допълнителна финансова тежест върху останалите.
И точно затова събирането на дължимите вноски е част от доброто управление на сградата, а не просто административна задача.
Управителят не трябва да влиза в личен конфликт с неплатилия съсед. Неговата задача е да следва установена процедура – от проверка на задължението и доброволно уреждане до предприемане на необходимите правни действия.
Какво е важно за един добър управител?
Не е необходимо управителят да бъде юрист.
Но е важно да знае кога един проблем може да бъде решен с разговор, кога е необходимо писмено уведомяване и кога вече е време да бъде потърсена професионална правна помощ.
Още по-важно е всички тези действия да бъдат подкрепени с добра документация.
Изрядните протоколи, ясните решения, точната финансова отчетност и навременното действие са най-добрата защита на една етажна собственост.
Неплатената такса не трябва да се превръща в „вечния проблем на входа“.
Когато има ясни правила и управителят ги прилага последователно, етажната собственост разполага с механизми да защити бюджета си и да осигури нормалното управление на общите части.
В случай че и вие имате съсед, който не заплаща своите задължения към Етажната собственост, то може да се обърнете към нас за консултация. Ние ще прегледаме документите, ще изслушаме страните по казуса и ще ви посъветваме кое е най-доброто решение във вашата ситуация.
Коментари